Власність у багатоквартирному будинку обернеться великими проблемами для недбайливих мешканців!
Новий Закон «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» (законопроект №1565) ухвалений Верховною Радою України 14.05.2015 р., з одного боку сприймається деякими, у тому числі й спікером парламенту, як реформаторський, який знищив тотальну монополію ЖЕКу на управління багатоквартирними будинками, а з іншого, задовго до його появи викликав шквал критики, з сумними прогнозами для мешканців цих будинків, щодо їхнього найближчого майбутнього.
Давайте пильніше поглянемо на цей закон, виділивши його основні позитивні та негативні моменти.
І на самому початку, необхідно уточнити такі, основні принципи:
1. Цей закон торкнеться всіх громадян України, які проживають у будинках, що складаються з 3-х і більше квартир.
2. Сам закон абсолютно не новаторський, а більшість його положень розроблялися ще за часів попередніх урядів і не пройшли голосування в парламенті.
3. Закон не надає вільного вибору мешканців на управління власним будинком, а забезпечує лише можливість постійно збирати збори співвласників, втілення рішень яких, на практиці, є вельми невизначеним, створити ОСББ або укласти договір з управителем, що наділяється практично необмеженими повноваженнями.
4. Якщо ОСББ не створено протягом року, територіальні органи влади призначають керуючого за результатами проведення конкурсу.
5. Керуючі компанії виставлятимуть рахунки за свої послуги, що обов'язково вплине на підсумкову вартість робіт.
6. У процесі голосування загальних зборів співвласників, кількість, що є у кожного власника квартири та нежитлового приміщення, голосів визначається пропорційно площі наявної у нього у власності житлової та нежитлової нерухомості даного будинку (виняток – володіння одним власником нерухомістю, площа якої перевищує половину площі будинку, дозволяє проводити голосування за системою: «одна квартира дорівнює одному голосу»).
7. Рішення приймається, якщо отримало підтримку більше половини від усієї кількості співвласників багатоквартирного будинку.
8. І, нарешті, після зняття з балансу комунального господарства органи держави перестануть нести відповідальність за стан будинків, як у питанні їх утримання, так і капітального ремонту.
Тепер розгорнуто розглянемо, що ж виграють, а в чому програють майбутні співвласники багатоквартирних будинків. Безперечними плюсами є:
1. Власники квартир зможуть самостійно визначити відповідальних по управлінню будинком (сторонній керуючий чи ОСББ). Цей вибір, як сказано раніше, хоч і дуже обмежений, але є деяким прогресивним кроком у порівнянні з існуючою, жорсткою прив'язкою до конкретного ЖЕКу.
2. Прибудинкова територія та технічні поверхи також переходять у власність, отже самі власники квартир вирішують, як ними розпоряджатися. Також передається право на ділянку, на яку розташований багатоквартирний будинок, що зберігається за співвласниками навіть при руйнуванні будинку (в обох випадках потрібна державна реєстрація такого права).
3. Співвласники отримують вільний доступ до всієї технічної документації багатоквартирного будинку.
4. Усі питання (поточний чи капітальний ремонт, реконструкція спільного майна тощо) вирішуються співвласниками самостійно.
5. Співвласники, загальними зборами можуть призначити або відкликати управителя.
6. Усі рішення оформляються письмово, із засвідченням підписами тих, хто проголосував за їх прийняття, співвласників.
7. Витрати на утримання спільного майна розподіляються пропорційно до частини від загального майна, яке перебуває у власності кожного співвласника.
8. В управлінні будинком, за дорученням власників квартири, може брати участь наймач (орендар) житлового чи нежитлового приміщення.
9. Співвласниками вносяться внески та здійснюються платежі лише у розмірі, затвердженому на загальних зборах ОСББ.
Багато недоліків прийнятого закону виникають безпосередньо з його позитивних сторін. З основних, дуже спірних моментів слід зазначити такі:
1. Необхідність створення об'єднання власників чи призначення управляючого. Якщо протягом року співвласниками не буде прийнято відповідне рішення, керуючий призначається виконавчими органами місцевої ради.
2. Інертність громадян, які не бажають створювати ОСББ і брати участь в управлінні спільним майном, з великою часткою ймовірності, надасть широкі повноваження керуючій компанії, як найнятій, так і призначеній виконавчими органами місцевої ради, які, можливо, збережуть якість послуг на рівні попереднього, за умови досить відчутного зростання їх вартості.
3. У разі, коли за багатоквартирним будинком (за відсутності рішення співвласників) закріплюють керуючу компанію, обрану на розсуд місцевої влади, цілком можливо, що під виглядом даної організації (фізична особа-підприємець чи ТОВ) діятиме колишній ЖЕК, з методами роботи, що повністю збереглися.
4. Також велика ймовірність того, що після розформування ЖЕКів їх кадровий склад перейде у сформовані, приватні керуючі компанії, що практично гарантує збереження професійного рівня виконання робіт, але вже за зовсім іншими тарифами.
5. Управляюча компанія, у будь-якому випадку, братиме за свою роботу певну плату (у світовій практиці від 10% від виконуваних робіт).
6. Процедура загальних зборів вимагає особистої присутності (підпису), а для ухвалення рішення достатньо більше половини всіх співвласників, що автоматично позбавляє можливості впливу, що залишилися в меншості.
7. Пропорційність кількості голосів від площі, що перебуває у власності співвласника, залишає можливість змови та узурпування управляючих повноважень власниками, яким належить велика площа житлового та нежитлового майна. Що не звільняє решти від обов'язку виконувати прийняте загальними зборами рішення або вносити затверджені внески (оплату).
8. Дуже важко, у багатоквартирному будинку, перевірити істинність підписів співвласників, які проголосували за ухвалення окремого рішення, що залишає потенційну можливість порушень прав власників шляхом підтасовування результатів голосування.
9. Процедура проведення виконавчими органами місцевої ради конкурсу серед керуючих компаній на право здійснювати управління багатоквартирними будинками чітко не визначена, отже, результати можуть бути найнепередбачуванішими (наприклад, призначення на роль керуючого організації, яка не має для цього кадрових чи технічних можливостей). Це обернеться для власників новими витратами по оплаті фахівців, що додатково наймаються.
10. Власники наділяються відповідальністю за завдання шкоди, заподіяної майну, життю та здоров'ю третіх осіб (наприклад у разі порушення в роботі комунікацій будинку), яка відшкодовується пропорційно належним власникам частинам у спільному майні.
11. Проблема оплати робіт з капітального ремонту будинку повністю переноситься на співвласників, що є дуже істотною проблемою для власників будинку старої будівлі.
12. У разі якщо правління ОСББ або керуюча компанія, яка має повноваження укладати договори на виконання різних видів робіт, вирішує, що співвласник не справляється з обов'язками, ними може бути накладено стягнення, яке розповсюджується, у тому числі і на його житлове (нежитлове) майно.
Що отримуємо у результаті? Досить цікавий у плані відповідності існуючим європейським стандартам закон, який відкриваючи певні можливості для власників багатоквартирних будинків, але, не враховуючи елементів національної специфіки, може стати дуже серйозною проблемою для власників житла багатоквартирного будинку. Серед цих моментів можна назвати:
— великий діапазон у матеріальному становищі власників квартир (іноді різниця у доходах обчислюється десятками);
— значна неоднорідність вікового складу мешканців багатоквартирних будинків (велика ймовірність, що бажання здійснювати самостійне управління будинком з боку мешканців однієї вікової категорії, наштовхуватиметься на активну, необґрунтовану протидію іншої групи);
— переважання в житловому фонді країни старих будинків (понад 60 відсотків багатоквартирних будинків, здані в експлуатацію понад 20 років тому, а кількість будинків «молодших» 10-ти літнього періоду, не перевищує 15%);
— наявність, в деяких випадках, складних, а іноді конфліктних відносин між мешканцями, здатних унеможливити прийняття спільних рішень або таких, які здатні змусити «неугодного» соседа сусіда змінити місце прописки;
— участь органів влади у призначенні керуючої компанії, що зберігає можливість того, що мешканці, з власних заробітків, оплачуватимуть послуги того ж, але перейменованого ЖЕКу;
— безініціативність багатьох громадян, які очікують коли питання управління будинком прийме на себе будь-хто інший, гарантовано призведе до зловживань із боку керівників, виявиться в низькій якості, аж до повної відсутності послуг, що надаються.
І як результат слід констатувати, що вигоду від ухваленого закону, крім органів влади держави, які знімають із себе всю відповідальність за стан житлового фонду країни, отримають тільки ті, хто розуміє, що стан їхнього будинку, прибудинкової території, рівень їхнього комфорту залежить лише від їхніх власних зусиль. Саме вони здатні самоорганізуватися, встановити тісну взаємодію та співпрацю в системі управління своїм будинком, а також змусити керуючі компанії відпрацьовувати кошти, що їм виплачуються. Всіх інших очікує багато, здебільшого, неприємних (як в фінансових питаннях, так і у спілкуванні) «відкриттів».
Із сусідами треба дружити. А після набрання чинності цим Законом – обов'язково!
З повагою Дар'я Ігорівна Ясир
Ознайомитись з іншими сторінками мого сайту Ви можете перейшовши за вказаними нижче посиланнями:
§ Отримати консультацію юриста
Буду вдячна, якщо ви поділіться інформацією з друзями та знайомими